『大垣尚司・残間里江子の大人ファンクラブ』　　　　残価設定型住宅ローンについて

2023年3月18日の放送では「残価設定型住宅ローン」についてのご相談メールをいただきました。

★メールまとめ
・今年12月に定年予定。
・住宅ローンが残り15年ほど、月の返済額が11万で残債１千万。退職金でどれくらい繰り上げ返済すればいいか？

★メール本文
いよいよ、残価設定ローン、デビューですね！
社会人4年目と1年目の我が家の子どもたちが、住宅ローンを組むときには勧めたいと思っています。私が購入するときに残価設定ローンがあればよかったのに…。
私は35年のローンで3500万を75歳で完済の契約で借り、現在、残債1千万円。毎月11万の返済額です。今年12月に60歳の定年を迎えます。正に大垣さんが放送でお話しされていたモデルケースの私です。現在、退職金でいくら繰り上げ返済するか思案中です。
大垣さんならどうされますか？
ちなみに65歳までは6割減で継続勤務予定です。
（ロングフッサーさん　神奈川県相模原市　59歳）

正に教科書的ケース
大垣　ホントはこういう方々に向けて、お借りになっている住宅ローンに残価のオプションだけつける、というのをやりたいと思っていて、現在検討中です。ただ、どんな家かという問題があるので、いろいろ大変な側面はあるんですが、ぜひ制度を作りたいとは思っています。
ただ、ロングフッサーさんの退職までに間に合うかどうか、わからないので、間に合わなかったときのために、ちょっとお話したいと思います。
メールでいただいた条件で計算してみたのですが、これまでもけっこう、期限前の弁済をされているんじゃないでしょうか。そういう意味では、無理せず自然体で11万ずつ返していけば、67歳、8歳ぐらいのところでローンがなくなるんじゃないでしょうか。
さて、そういうことは脇に置いて、このケースを考えようと思います。
相模原で3500万のお家っていうと、土地の値段がおそらくですが、1500万、建物が2000万くらいという条件で想定してみます。
ここで計算に使うのが路線価、これは相続するときの評価額ですけれど、だいたい8掛けぐらいになるので、1200万。その半分くらいの額、つまり600万円ほどであれば、60歳になれば「リバース・モーゲージ」が借りられます。

「リバース・モーゲージ」に借り換えるのが現時点の得策
このリバース・モーゲージは住宅ローンの借り換えに使えます。できれば、残債の1千万すべてを借りられればベストなんですが、それはちょっと、難しい。
路線価を知るには、「全国地価マップ」というサイトがありますので、参考になさってください。平米単位の値段がわかりますから、そこにご自分の土地の平米数を掛けて、それを２で割ります。すると、住宅支援機構がやっているリバース・モーゲージが、いくら借りられるかが、なんとなくわかります。
先ほど想定したケースで考えると、残債の1千万のうち400万だけ期限前弁済すれば、リバース・モーゲージで600万円を借りて、借り換えができることになります。これは亡くなられたときに返済しなければいけないんですけど、600万円程度ですから、余裕のあるときに返済していけばいい。

月々の返済額が11万→1万に激減！
そうすると、何が起きるかといえば、現在の金利だと、月々の返済額が、11万から1万円に減ります。60歳から70歳までの、ちょっとキツい時期を、今あるツールで乗り切るには、これが一番いいんじゃないかと思います。

残間
でも、1万円だけ減額されてもね…

大垣
違う、11万が1万になるの！

残間
そうなんだ。それはいいですね！

大垣
残債を全部、リバース・モーゲージで借り換えられるなら、それが一番いいんですけど。ただ、現在の仕組みだと、長く生きた後の返済になるので、土地だけの評価しかできません。でも残価設定型だと建物も評価できるので、1千万全部、借りられると思います。

残間
だからね、そういう計算ができる、大垣さんみたいな人が、一家に一人いるといいよね。

大垣
一家に一人…気持ち悪いでしょう、そんなにたくさんいたら。

鈴木
住宅金融支援機構に相談すればいいんですね。

大垣
住宅金融支援機構のサイトがありますので、そこを見てみてください。
今回は、いま定年を間近に控えて住宅ローンが残っている方がどうすればいいのかについて、考えてみました。
メールをお寄せいただき、ありがとうございます。

大垣尚司　プロフィール
青山学院大学　法学部教授、一般社団法人　移住・住みかえ支援機構代表理事。

第一線で培った金融知識をもとに、住宅資産の有効活用を研究・探究する、家とお金のエキスパート。

東京大学卒業後、日本興業銀行、アクサ生命保険専務執行役員、日本住宅ローン社長、立命館大学大学院教授などを経て、現在、青山学院大学法学部教授。
2006年に「有限責任中間法人移住・住みかえ支援機構」（現、一般社団法人 移住･住みかえ支援機構）の代表理事に就任。
日本モーゲージバンカー協議会代表理事を兼務。著書に『ストラクチャードファイナンス入門』『金融と法』『49歳からのお金ー住宅・保険をキャッシュに換える』『建築女子が聞く 住まいの金融と税制』など。

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宛先は、otona@joqr.netまで。

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入居者がいない空室時でも、毎月賃料を受け取ることができます。
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