『大垣尚司・残間里江子の大人ファンクラブ』　　　　「不動産小口化商品」とは

★メールまとめ
「1千万で買える銀座の部屋」って儲かるの？

★メール本文
先日、タクシーに乗ったら座席の前に出る広告で、誰もが知ってるような銀座の超有名ビルの部屋を、「1000万から購入できる不動産小口化商品」というのの宣伝をしてました。信託受益権とかいうものらしいです。
1千万も持ってないし、難しそうなので興味もないですが、こういうのって、お金持ちだったら儲かるんでしょうか。
大垣さんが相談されたら、勧めますか？　勧めませんか？
（東村山市　大谷だけどショーヘーじゃない　（49歳））さん

この手の商品を最初に作ったのは…
まだやってるんですね、こういうこと。40年ぐらい前に大垣先生が始めた商品の一つです。悪いものじゃないとは思いますが、よくわかってないといろいろメンドクサイことがあります。最初にこれを作ったのは、いつだったかな…アメリカから帰ってきたときだから、25ぐらいのときかな。カナダ大使館の裏のでっかいマンションを、一口1億で…まったく同じ「不動産小口化商品」として売り出しました。今も仕組みは同じだと思いますが、最近はブロックチェーンって言って、ビットコインみたいなやつに、こういうのを乗っけて、違うものみたいな感じで売ることもあるので、気を付けてほしいんですけど。

ビル独特の「償却」にうまみが
悪いものではありません。ただ、これは不動産を買ってるだけなんですね。かつ、通常は1千万が手元にある方が買うというよりは、800万ぐらい借金をして、残り200万ぐらいは自分のお金を入れて、やるんです。なんでかといえば、家賃が入ってきますよね。それで借りてるお金をちょっと返して、手元に少しお金が残ります。でも200万に対しての利回りと考えれば悪くない金額。なおかつ不動産を買っているのと同じなので「償却」って言って…ビルは減っていくので、減った分ぐらいは気持ちの「損」ができるんです。これは税金的にも損として認めてくれる。でも、お金が出る「損」じゃないので、その分が赤字になります。そうすると自分の給料とか、ほかの所得と赤字を相殺できる。そうするとその分だけ税金が戻ってくるというのも、ちょっとプラスになりますよ…みたいな話に、きっとなってるんじゃないかと思います。

不動産に手を出すなら
昔は土地が上がるので、そうやってじっとしてれば土地が上がるから価値も上がるよ、という感じ。今もちょっと…バブルとは言わないけど都内はずっと上がってるので、そんなにがんばらないでもそのうち必ず上がりますよ、と言ってるんですけど。でもビルって原則は減っていくものなので。やっぱり利回りが高くないと、あんまり良くないんですね。こういった商品でいろいろ問題が起きて、その反省で「不動産投資信託」って言って…「REIT」と言ってますけど、これは株のように売り買いできます。これはもう税金とか関係なくもっと小さい金額で買えるので、不動産投資をやるんだったら、普通の人はこっちを買ったほうがいいです。

不動産はヤバいときに売れない危険が
不動産をやるときに一番大事なことは、「不動産」なので、ヤバいときに売れないんです。動かないので。だから値段が下がることより、売れないことがすごく怖い。不動産が絡んでいるものを買うときは…「儲かるか」っていうのは、売る人は誰でも「儲かります」っていうと思いますけど…「売りたいときに売れますか？」「動きますか？」っていうことをすごくチェックしないと。遊び金でやってるならいいですけど、そうでないと、とても不幸なことが起こる可能性があります。
でもビックリですね、こんな古臭いものがけっこうまだまだ出てきてるんですね。我々への相談コーナーとか作ってあげたほうがいいかもしれない。最近は、いつか来た道、みたいなのがどんどん起こってて…もうみんな、忘れてるんだろうね。何十年前にあったものを。おんなじモノが出てきてます。

今日は「不動産小口化商品」について考えてみました。
メールをお寄せいただき、ありがとうございます。

大垣尚司　プロフィール
青山学院大学　法学部教授、一般社団法人　移住・住みかえ支援機構代表理事。

第一線で培った金融知識をもとに、住宅資産の有効活用を研究・探究する、家とお金のエキスパート。

東京大学卒業後、日本興業銀行、アクサ生命保険専務執行役員、日本住宅ローン社長、立命館大学大学院教授などを経て、現在、青山学院大学法学部教授。
2006年に「有限責任中間法人移住・住みかえ支援機構」（現、一般社団法人 移住･住みかえ支援機構）の代表理事に就任。
日本モーゲージバンカー協議会代表理事を兼務。著書に『ストラクチャードファイナンス入門』『金融と法』『49歳からのお金ー住宅・保険をキャッシュに換える』『建築女子が聞く 住まいの金融と税制』『生きづらい時代のキャリアデザインの教科書』など。

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宛先は、otona@joqr.netまで。

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