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金融・住宅のプロフェッショナル大垣尚司（青山学院大学法科大学院教授）さんと、団塊世代プロデューサー残間里江子さんが、楽しいセカンドライフを送るためのご提案をお届けする番組『大垣尚司・残間里江子の大人ファンクラブ』。

この記事では、「大人ファンクラブってどんな番組？」という方のために、コーナー「大人ライフ・アカデミー」をもとに作成された大垣さんのレポートをお届け。ラジオとあわせてもっと楽しい、読んで得する「家とお金」の豆知識です。

2020年7月18日の放送は、一般社団法人　移住・住みかえ支援機構（JTI）が提供する、「かせるストック」証明書についてのお話です。

かせるストック証明書を使えば、仮に住宅ローンを返せなくなっても、家を手放さず、賃貸に出すことができるんだとか。

なぜそんなことが可能なのか、どんな仕組みなのか。証明書の開発者でもある大垣さんが語ります。

いつでもすぐに、マイホームを賃貸に出せる証明書とは？

今回の放送では、私が理事を務める移住・住みかえ支援機構の制度「かせるストック証明書」についてお話ししました。

ラジオではあまりこの制度について話したことがないので、はじめてこの制度の名前を聞いた、というリスナーの方もいらしたのではないでしょうか。

かせるストック証明書は、耐久性などが優れた家に発行される証明書で、正式名称を「移住･住みかえ支援適合住宅証明書」といいます。

マイホーム借上げ制度は原則として50歳以上の方しか利用できないのですが、かせるストック証明書の発行された住宅については、年齢制限がありません。なので、家を30代で買ってすぐに海外転勤になったというような場合にＪＴＩに借り上げてもらってローンの返済に充てることができます。また、証明書が発行された住宅は、JTIが住宅メーカー等と提携して定期的に住宅の状況を点検させていただく代わりに、借上げのときに必要な建物診断が不要か、大幅に簡略化されます。

これをさらに進めたのが、かせるストック証明書（定額型）です。

この証明書が発行されている家は、マイホーム借上げ制度を利用した場合に支払われる家賃の額が、家の引渡日から50年間一定額以上に保証されます。

住宅ローンが払えなくなっても、家を手放さずに済みます

さらに、かせるストック証明書（定額型）が発行された住宅には、「かeせるオプション証明書」を発行してもらうことができます。

これは、住宅ローンを返せなくなった方が利用できるオプションで、住宅ローンの返済が困難になったり、ローンを完済する前に手放そうと思ったりした場合に、家・土地の権利を実質的にJTIに移転してもらう代わりに、その後は、JTIが住宅を賃貸運用することで住宅ローン債務の返済を引き受けるという制度です。

ふつう、ローンを返せなくなったら、抵当権を実行され、多くの場合、代金だけではローンが返しきれずに債務が残ってしまいます。これをオーバーローンといいますが、かｅせるオプションがあればオーバーローンの心配がありません。

土地の値段は読めなくても、賃貸の値段は読める

この制度を作ろうと考えたのは、家とお金にまつわるある事実に気づいたことがきっかけです。

1）家を売り買いするときの値段と、同じ家を貸すときの家賃の水準とは、本来密接な関係があるはずだが、実際には、あまり連動していない。

2）特に20年以上たった家の価値は、売値がほとんどつかないのに対して、そこから得られる家賃から逆算した価値は非常に高い。これはいつもこの番組でご紹介しているとおりです。

3）家賃は、土地の値段と違って変動が少なく、将来の予測が立てやすい。また、土地の値段のように首都圏・大都市と地方の差が大きくない。

4）土地は家と違って劣化することがないので、地価に変化がないなら今売っても将来売っても売値は変わらないはず。もちろん、値下がりすることはあるが、さすがにこれ以上下がらないだろうという値段をある程度予想できる。

以上から、家賃を基礎にした家の値段は、同じ家を中古として売るときよりそもそも高い上に、将来まである程度自信をもって予想することができるのです。

膨大な数の「家とお金」にまつわる情報をチェックして...

ただ、こうした予想を科学的に行うには、日本全体について十分なデータが必要です。

また、家のあるところが狭い地域に限定されているとその地域の状況が悪化すると大きく影響を受けてしまいますので、やるからには日本全体を対象にして、リスクを分散せねばなりません。

そこで全国で持ち家を借り上げる制度である「マイホーム借上げ制度」が活きてくるわけです。

おかげさまで制度の運営開始から14年、相応に実績とデータが蓄積されたところで、やってみようということになったわけです。

かせるストック、今後の展望は？

現在、「かせるストック証明書（定額型）」と「かeせるオプション証明書」の両方の制度を扱っていただいているのはミサワホームさんだけなのですが、少しずつ広めていけたらな、と思っています。

そんなわけで、今回は「かせるストック」と「かeせるオプション」についてお話ししました。

かせるストックについてのお問い合わせがある方は、ぜひJTIまでご連絡いただければと思います。