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金融・住宅のプロフェッショナル大垣尚司（青山学院大学法科大学院教授）さんと、団塊世代プロデューサー残間里江子さんが、楽しいセカンドライフを送るためのご提案をお届けする番組『大垣尚司・残間里江子の大人ファンクラブ 』。

この記事では、「大人ファンクラブってどんな番組？」という方のために、コーナー「大人ライフ・アカデミー」をもとに作成された大垣さんのレポートをお届け。ラジオとあわせてもっと楽しい、読んで得する「家とお金」の豆知識です。

2020年6月20日の放送は、リスナーメールにお答えしました。大垣さんが理事を務める「移住・住みかえ支援機構」が提供する賃貸制度には、どんなデメリットがあるのか、というご質問。かなり本音でお話いただきました。

「マイホーム借上げ制度」って、話がうますぎるんじゃないですか？

今回も、リスナーメールをいただきました。千葉県千葉市のタカマルさんからです、ありがとうございます。

メールによると、タカマルさんは現在「マイホーム借上げ制度」の利用を検討してくださっているそうなんですね。この制度は、私が理事を務める移住・住みかえ支援機構（JTI）が扱っている賃貸制度です。

普通の賃貸とは違って、空き家のときでも家賃をお支払いしますし、借り手とのトラブルはJTIが対応、さらに、家に戻りたくなったときも比較的すぐに戻ることができる、などの特徴があります。

タカマルさんがおっしゃってるのは、これらの特徴は、利用者側に虫が良すぎるのではないかということ（笑）。制度を利用するデメリットがあれば教えて欲しい、ということでした。

空室時の家賃保証は、一人目の入室者以降です

まず最初に思いつくのは、借上げを申し込んだあと、最初に家賃が発生するのは、最初の入居者が決まってから、ということです。

最初の入居者が退居されたあとは、次の入居者が決まるまでの間、退居した入居者が入居したときに決めた保証家賃が支払われます。

なので、何らかの理由で最初の入居者が決まるまでに時間がかかるときは、思っていたようなかたちで収入が入ってこない、と思われる方はいらっしゃると思います。

入居者が決まりづらい家って、どんな家？

入居者が決まりづらい家というのは、これはもう、普通の賃貸と同じですね。

まずは、そもそも引っ越しが少ない時期はやはり決まりづらいです。

それから、立地も関係してきます。家までのアクセスがかなり大変な場合はやはり決まりづらくはなります。

でも、ごくたまにですが、特に理由がないのに「なぜ決まらないのか分からない」という家もありますね。あれは本当に不思議です。すぐに決まりそうだな、と思ったのに、何ヶ月も決まらないとか。たまにあります。

これまで運営してきた中では、一番決まるまでに時間がかかったのは2年かな。そこは本当に、かなり悪環境というか、アクセスの大変な家だったのですが、結局決まりました。

まあ、そういう意味では、どんな家でも、時間さえかければ入居者は決まるので、うちの家は立地が悪いかも......と不安に思われている方も、焦らず気長にお待ちいただければと思います。

ある程度修繕費がかかります

それから、修繕費のことについても「予想と違った」と思われるお客さまが多いですね。JTIとしては修繕をすることを要請しませんが、やはり使ってきた家ですし、貸しているうちに劣化もしますから、単にそうじするだけでなく、多少なりとも直せば入居者が決まりやすく、家賃も相応にとれます。ただ、業者によっては無駄なことをさせる例が少なくないので、JTIとして最低限のことをご提案するようにしています。

修繕は、やることによって大きく変わりますが、最低限のことなら10万から20万円ぐらい。キッチンなどの大掛かりな修繕になると追加で5〜60万ぐらいかかるかな。貸すにあたって耐震改修が必要なときは、150万円〜200万円ぐらいかかることがあります。

修繕費は、皆さんがご自分で負担いただく必要があります。なので、家賃収入との関係で見合わないと考える方もいらっしゃいます。一方で、どうせ持っていたらやらないといけない修繕を家賃でトントンにできるならお得と考える方もいらっしゃいます。このあたりは、ご事情によっていろいろ考え方が違うと思います。中には1,000万円以上かけて直される方もいらっしゃいます。

ご不安な点や疑問は、ぜひお問い合わせください

そういうわけで、普通に家を賃貸に出せばやらないといけないことは、JTIに頼んでもやっぱり必要、と思っておいていただくと安全かな、ということですね。

事前の無料カウンセリングなどで、できる限り皆さんの不安や疑問は取り除けるようにご説明をしておりますので、どうぞお気軽にご連絡いただけたらと思います。

というわけで、今日は「マイホーム借上げ制度」のデメリットについてお話しをしました。制度についてご興味のある方は、ぜひJTIまでお問い合わせください。