2010年05月29日
■2010年5月29日放送分■
◆番組に届いたご質問
Ｑ．我が家は築２０年。貸す際は、どの程度きれいにすればよい？
Ａ．大切なのは、きれいにすることではなく、直すこと。
一度、基礎を見直すなどの対処をしましょう。
ＪＴＩでは、借り上げる際に
必ず【建物診断】を実施して
家が傷むことにつながる要素があれば指摘し、
壁のヒビ割れ、シロアリの被害などをチェックします。
しかしながら、実際に貸す際になれば、
不動産屋さんは「きれいにしてください」と言うでしょう。
クリーニングは必要です。
【畳・襖の修繕】は『家賃２月分程度』を参考に。
ただし、借家人が子育て世代の場合、
子供が汚してしまうことを考慮して、
畳・襖の修繕が不要の場合も。
（きれいにすることで、家賃を高く設定することも可）
“壁紙の交換”は高額になりますので、ご相談を。
ポイントは、
入られる方がパッと見て“嫌悪感”を抱かないこと。
Ｑ．傾斜地で
耐震性に不安がある家でもＪＴＩの制度を利用できますか？
Ａ．傾斜地であることは、
建築確認が取れているならば、ご安心を。
「耐震性」については、
耐震基準が大幅に強化された重要な日があり、
1981年（昭和56年）6月1日よりも前か、後かで、
建物の強度が大きく異なります。
1981年6月1日より【前】の場合
耐震強度が
現在の基準値の３割程度のしかないケースが多い。
→ 貸す場合は（ご自身が住む場合も）直すべき！
また、耐震基準は2001年にも さらに強化されました。
古い家を、現在の基準に対応させるには、
莫大な費用が必要になるケースが多いため、
1981年に変更された基準を満たす程度にまで
耐震性を高めれば、安心を得られます。
費用（100万円程度）は
【１～２年分の家賃】と考えれば、
“かける価値”があるといえるでしょう。
ポイントは
1981年に改定された基準を満たしているか――。
ぜひ覚えてください！
大垣 「『1981年』は覚えておくべき。
地震本当に怖い！
診断は、各自治体が補助を出してくれます。
1981年よりも前に建てた家は、
必ず、耐震強化をするべきです」
番組では、住みかえ・移住に関する質問をお待ちしています。
宛先 メール：sumikae@joqr.net
ハガキ：〒105-8002 文化放送「住みかえ大作戦」
2010年05月22日
■2010年5月22日放送分■
■住みかえ探検隊
『住みかえ探検隊が行く』のコーナーでは、
亡くなられたお母様が暮らしていた横浜市の家が
空き家になるため、ＪＴＩの借り上げ制度を利用された
Ｔさんに（女性）に電話でお話を伺いました。
【Ｔさんのケース】
◆当初、アパートに建て替えることも考慮したが、
立地条件が悪く（丘の上に建っている）断念。
◆売却は、時期が悪く、値段が下がってしまった。
◆母が庭を愛していたので、可能ならば残したかった。
◆制度利用後、１カ月後に入居者が決まり、
お庭の手入れを
しっかりしてくれる方が入居してくれた。
家が「古い」場合、
賃貸に向かないのでは？――と考えるかたが多いですが
（たとえば）子育てをする家庭では、
襖をボロボロにしてしまう――ことが考えられ、
“気を使ってしまう”人もいます。
また「キレイ」より「広い」こと、
「土がある」ことが重要と捉える人もいます。
大垣 「“そのまま（の状態で）住みたい”と考える人も
“意外と多い”ということを ご理解ください」
◆アクティブ情報～ワンポイントアドバイス
「ゆとり住みかえ」について
古い家を
ＪＴＩの借り上げ制度を利用して貸して、
家賃を得たとしても、
住みかえ先の新居を購入または賃貸したのでは
「大変なのでは？」とお考えのかたのために――
◇神奈川県・川崎駅前の場合◇
坪単価１００万円
◇千葉県・木更津駅近くの分譲地の場合◇
東京アクアラインを利用して車で30分程度の
木更津の駅近くの分譲地の坪単価は
・・・１０万円以下
覚えておきたい「７０・２０」法則
【通勤時間】が
公共交通機関のあるところで
１時間１０分（７０分）かかる所、
公共交通機関がなく、乗用車を利用する場合は
２０分程度かかるところは
「住めない」と考える人が多い。
大垣 「この“７０分・２０分距離”を
過ぎたエリアから、地価は
１～２割程度に激減することがあります」
多くの人が“通勤・通学ができるエリア”と考えるのは
実は、大変限られた狭いエリアなのです。
「通勤エリア」としては
“離れた場所”に位置している――として
売れ残ってしまう土地は、
実際は、都会とほとんど同じでありながら、
値段は「地方」と考えられる土地と
ほとんど変わりありません。
このように、少し場所をかえただけで、
非常に安く、家を手に入れることが可能です。
『孫から３０分、都心に１時間』のエリアへの住みかえを！
週末に孫を連れて３０分程度で来られ…
たまに都心に出かけられる…
このように“通勤・通学できないギリギリの距離”を
『孫から３０分、都心に１時間』と位置づけています。
このようなエリアへ移り住むことを考えると、
これまで住んでいた家の家賃収入が
十分、次の家を買うための資金になるのです。
大垣 「“住みかえ”の視野を広げましょう。
人が移り住むことで“消費”を実現できます。
これからは『産業』ではなく
『住みかえ』で国を豊かにしていきましょう」
番組では、住みかえ・移住に関する質問をお待ちしています。
宛先 メール：sumikae@joqr.net
ハガキ：〒105-8002 文化放送「住みかえ大作戦」
2010年05月15日
■2010年5月15日放送分■
■住みかえ探検隊
『住みかえ探検隊が行く』のコーナーでは、
お母様がグループホームに入ることから、
埼玉県さいたま市大宮区のご実家を貸し出すため、
ＪＴＩのマイホーム借り上げ制度を利用された
Ｓさんに（男性）に電話でお話を伺いました。
【Ｓさんのケース】
◆将来的に、自分の家で余生を過ごすことを考慮し
売却せず、ＪＴＩを利用
◆空き家保障があり、とても安心感がある
◆リフォーム後は すぐに入居者が決まった
◆賃貸料をグループホームの費用に充てることができた
高齢のお母様がおひとりで暮らしていた場合、
そのまま「空き家」にしておくケースが多いようですが、
ＪＴＩの制度を有効利用することで、
経済的に余裕を持てることができ、
お母様への様々なフォローが可能になりました。
◆アクティブ情報～ワンポイントアドバイス
「家賃」について
「一戸建て住宅の賃貸料」は、
“アパートの賃貸料以上”を期待しがちですが
一般的に「15万円以上」になることは、
残念ながら、あまりありません。
それはなぜか――？
「家賃15万円」で家を借りることができる人は
家を「買う」から。
しかし、期待する高額家賃がかなわなくても、
がっかりすることはありません。
ＪＴＩの借り上げ制度において「家賃」は
次のようなケースはほとんどないのです。
■首都圏の場合「７万円以下」
■日本全国 「５万円以下」
（状況により異なります）
“通勤・通学ができる場所”では、
地方都市でも
「８万円」程度の家賃を設定することが可能。
実は「家賃」は日本全国でほとんど変わりません。
ある意味、自身の住む地域は「土地が高くない」と
考えられるケースほど、貸した方が得――。
「家賃」の目安は、
ご近所のアパートの賃貸料「プラス１～２万円」と
お考えになるとよいでしょう。
◆番組に届いたご質問
実家の両親が他界し、誰も利用していない場合も、
ＪＴＩの制度を利用できますか？
大垣 「こういう方こそ利用してほしい！」
◇家具・家財などを保存したい場合◇
次のような措置をとることが可能です。
●ガレージの半分を仕切って保管する
●一室だけ貸さないで、そこに保管する
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ハガキ：〒105-8002 文化放送「住みかえ大作戦」
2010年05月08日
■2010年5月8日放送分■
最近、近場でゆったりと住めるところへの
“身の丈サイズ”の住みかえが増えています。
今回はあらためてJTIの借り上げ制度をご紹介！
■『ＪＴＩ』の借り上げ制度
「移住・住みかえ支援機構」（JTI）は
50歳以上の方を対象に、
今 お住いになっている家や空き家を借り上げます。
今 持っている家を売った場合
“二束三文程度”にしかならないことが多いようです。
また、子供に相続させるためにも手放したくない――
というかたは、
ＪＴＩの借り上げ制度の利用をおすすめします。
【ポイント】
◆一生涯 借り上げる。
◆“空き家”になっても家賃は支払われる。
◆家には、3年ごとに戻ることができる。
元の家を売らずに、家賃収入を得て、
ほかの場所に住む――
これが、ＪＴＩの制度を利用する住みかえです。
■住みかえ探検隊
『住みかえ探検隊が行く』のコーナーでは、
同じ敷地内で住みかえをした
埼玉県川口市のＴさん（女性）に電話でお話を伺いました。
【Ｔさんの住みかえのケース】
◆敷地内の２世帯住宅 → 高齢になられたお姑さんとの同居
◆お姑さんの老後のことも考え、また、一緒に楽しく暮らすため
新たに建てかえた。
◆同じ敷地内の元の家はJTIに依頼して、
子育て世代の家族に賃貸。
◆住みかえをして、間取りが増え
「豊かな気持ち」になったそうです。
また、お姑さんとの同居で、安心感を得るとともに、
距離感を縮めることにつながり
「いい選択をしました」と感想を語っていらっしゃいました。
◆「リフォーム」は基本的な要素のみにとどめました。
→不動産屋さんからは
「（リフォームをして）きれいにしなければ
貸せない（＝借り手がいない）」と
指摘されるケースが多いようですが、
簡単なリフォームでも問題はありません。
ただし、賃貸入居者が
「直したい（リフォームしたい）」と望む場合、
その申し出を了承する必要があります。
Ｔさんは
「住まわれる人の個性が生かせる」と快く承知したそうです。
大垣 「家が空いている――のはもったいない。
“空き家を お金に換える”が
ＪＴＩの住みかえの提案です」
◆アクティブ情報～ワンポイントアドバイス
「借家契約」には２種類ある
「２年契約」の場合、
借りている人は、期間内にいつでも退去できますが、
大家さんは、２年後に退去を望んでも、
借りている人（借家人）には
契約を更新する権利が認められています。
本心では「売却」を望まないかたが
「賃貸」にした場合「退去してもらえない」と
心配するあまり、
「空き家」にしてしまうケースがあります。
そこで「定期借家」の制度が登場しました。
（借家人には、更新する権利がありません）
JTIは「普通借家」で借り上げ、
転借人には「定期借家」で貸し出すことで、
３年ごとに、
家主さんが元の家に戻ることを可能にしています。
水谷 「いろいろなケースがあるので、
ぜひＪＴＩにご相談をしてほしいですね」
番組では、住みかえ・移住に関する質問をお待ちしています。
宛先 メール：sumikae@joqr.net
ハガキ：〒105-8002 文化放送「住みかえ大作戦」
2010年05月01日
■2010年5月1日放送分■
■住みかえ探検隊
JTIの制度利用の多くは次の２つのケースにわけられます。
◆移住・住みかえにより
今のマイホームに住まなくなる場合。
◆親の家を相続するなどの理由で
２軒のお宅があり
一方を空き家にしている場合。
『住みかえ探検隊が行く』のコーナーでは、
所有する２軒の家のうち、
新たに建てた家が空き家となったことから
JTIのマイホーム借り上げ制度を利用された
千葉市にお住いのＴさん（男性）に電話でお話を伺いました。
【Ｔさんのケース】
◆Ｔさんの元の家は、
隣に大型住宅が建ったことで日影になった。
◆日影を避けようと、新たな土地に新居を建設。
◆しかし、元の家への愛着から離れがたく
新しい家は息子さんが使用。
◆ところが、息子さんが転勤となり、空き家に。
◆そこでＪＴＩのマイホーム借り上げ制度を利用。
◆ＪＴＩを利用する前にも
貸家にしていた時期があったが、
家賃の滞納が多かった。
◆退去を求めても、なかなか実現しなかった。
◆ＪＴＩの制度を利用して心配が解消された。
◆最低家賃の保証があり安心。
大垣「自分で貸家を管理するのは大変です。
借家に入る方は、いろんな事情があって
“滞納”が出る場合があります。
『家賃を払わない』だけではなく
『退去しない』という問題も出てきます。
そこを法律に基づいて対処するのは個人では大変。
ＪＴＩがやっていければ、
少しでも楽になると思います」
◆アクティブ情報～ワンポイントアドバイス
空き家にしない
大垣「とにかく空き家にしないでください」
空き家にしてはいけない３つの理由
１．家が傷む
人が暮らした方が家は傷む――と考えるのは間違い。
人が暮らせば汚れはしますが
空き家にした方が家は傷んでしまいます。
その後 改めて暮らすには
修繕費用などが高額になりがちです。
大垣「半年住まないと、住めなくなると思ってください」
２．もったいない！
Ｔさんが新しく建てた家は大変立派で
今後何十年も もつ家。
しかし、空き家にすると傷むばかり。
仮に、借り上げ制度を利用して
月々の家賃を「８万円」とした場合、年間約100万円。
５０年間で約５千万。
大垣「“話半分”にしたって２～３千万円にはなるはずです。
放っておくことほどもったいないことはないんです。
お金に変えてください」
３．若い世代に 良い住宅での暮らしを
Ｔさんの場合は、一時はお子さんが暮らした家――。
きっと 心のこもった いい家のはず。
自身のお子さんが住まないならば、
他人のお子さんを住まわせてあげて欲しい。
