アクティブシニアの住みかえ大作戦！

2010年04月24日

大垣尚司コラム第３回

■2010年4月24日放送分■
　
■住みかえ探検隊（２）

今回は、
子供さんとの同居するにあたり、
いわき市にあるマイホームについて
マイホーム借上げ制度を利用されたＭさんご夫婦です。
「老いてから」の消極的住みかえではなく、
「老いじたく」のために動かれた賢い事例だと思います。

◆住みかえカルテ
　

　
◆コメント①　地方都市では貸したほうが有利
　
前回は、
住みかえ前のマイホームを売れば
そこそこの値段にはなるが
　
①買ったときの値段を考えるともったいない
②家が二束三文になるのがもったいない
③いずれにしてもなかなか買い手がつかない
　
といった理由でＪＴＩを利用される首都圏の事例でした。
　
これに対し、
地方都市の場合、
購入されたときも
それほど高額ではなかったかもしれませんが、
売ればいよいよ安くでしか売れません。
もてあまして放置される方も多いのです。
　
しかし、
通勤・通学が可能な場所であれば、
地方でも7～8万円程度の
月家賃を期待することができます。
　
1年間で100万円近くになりますので、
10年程度貸せば、
売るのと同じぐらいの収入を得ることができます。
　
　
こうしてみると、
多くの地方都市ではマイホームの賃貸価値は
売却価値より高いのです。
　
◆コメント②　ニュータウンは古い
　
日本全国どこでも
「○○ニュータウン」という名前のついているところは、
高度成長時代に大都市郊外に作られた
「古い」ベッドタウンです。

早いものは昭和40年代から開発されていますので
住人の平均年齢が70歳代になっているところが
たくさんあります。
　
こういうところは、
ほどなく消極的住みかえが急速に進んで
空き屋が目立つようになります。
　
これがいわゆる都心ベッドタウンの過疎化現象です。
　
ところが、
古くに開発されたところほど、
当然のことながら都心に近い好立地が多いのです。
このため、
住まなくなったマイホームを、若い人に貸してあげれば、
古くても
近くて広い家に住むことができるようになります。
　
どうか老いじたくにあたっては、
ぜひ空き屋にせず、
賃貸活用を検討していただきたいと思います。

■ワンポイントアドバイス（3）老いじたくとこづかい
　
70歳をすぎると
これまで苦にならなかった
坂道や階段の上り下りがつらくなったり、
病気でなくても、加齢にともなって
病院で見てもらわねばならなくなる点も出てきます。
このまま今の家に住み続けていると、
早晩消極的住みかえ、必然住みかえ」が
必要になります。
　
これに対し、
老いじたくの住みかえとは、
消極的住みかえの先手を打って元気なうちに
「老い」に備えられる住まいを確保することを言います。
　
老いじたくにもいろいろなパターンがあります。
今回は
Ｍさんご夫婦のように
子供と同居する場合のポイントをひとつ・・・。
　
わたし自身、
だんだん自分が祖母のように介護が必要になるときが
想像できるようになってきました。
　
この場合、
おむつを換えられるのもいやですけど、
そこに至る前の段階で一番いやなのは、
金銭的に子供の世話になることじゃないかなと思います。
　
もちろん、
誰かの世話になるとしたらまずは子供かなと思います。
特に、十分なケアをお金で買う余裕がない場合は
それしか選択肢がないかもしれません。
　
この場合、「子供に迷惑をかけている」という気持ちを
どれだけ抑えられるかが老いを進めないために
大変重要だという気がするのです。
　
よくある相続のトラブルに、
介護で世話になった者に遺言で家を残したが、
他の相続人がこれを認めず裁判沙汰にまでなる――
というケースがあります。
　
たぶん、譲る側の感覚は
「どうせ売っても大したお金にならないので、
それまでかけた苦労をお金に換算すれば安いものだ」と
思えるのでしょうし、実際にそうなのだと思います。
　
ところが、他人からすればむしろ
「ちょっと介護したぐらいで家をもらうなんてけしからん」
ということになるのです。
　
そこで提案したいのが、
「マイホームをとりあえず家賃収入にかえて世話になる」
ということです。
　
上述のように地方都市ですと手取りの家賃は
7万円～8万円のことが多いので
びっくりするような金額ではありません。
　
しかし、一般的な家計の月の生活費が
30万円～50万円程度であることを考えると、
7～8万円の出費を自分で賄えれば、
同居している子供からすれば大変助かる話になります。
　
場合によったら、
子供に渡して家計の足しにしたり、
子供が返している
住宅ローンの足しにしてもよいでしょう。
　
この方法が“死んでから家を渡すより優れている”と
思える最大のポイントは、
元気で長生きすればするほど、
たくさんのお金を渡すことができる――
ということです。
　
そして、その総額は
家の売却価値を簡単に上回るぐらいの金額になるのです。
　
「老いじたく」にあたって
「マイホームにこづかいを稼がせる」という
アイデアはいかがでしょうか？

2010年04月17日

大垣尚司コラム第２回

■2010年4月17日放送分■
　
■住みかえ探検隊（１）
　
今回からＪＴＩを実際に利用された方の
お話を伺っていきます。
第1回は
相模原から成東に住みかえたＮさんご夫婦でした。
放送を聴かれたみなさんは、
奥様の弾むような声に住みかえが
大成功であったことを感じられたと思います。
　

　
◆住みかえカルテ
　

　
◆コメント

典型的なゆとり住みかえの事例です。
沖縄、北海道、田舎暮らしといった主義主張型と違って、
「どこでどんな暮らしを」という
明確な目標があるというよりは、
人生のchange of paceを狙って
現在のマイホームと同じ圏内で通勤・通学を主体にした生活から、
ゆとりのある生活を求めて「身の丈サイズ」で
住みかえるものです。
これからの住みかえのトレンドということができます。

少し離れるだけで地価は1割に

住みかえ前のマイホームは
東京にも横浜にもdoor to doorで1時間で通えるところ。
しかし、住みかえ後も千葉の成東です。

もちろん、東京に通おうとすると
2時間近くかかりますが、「田舎」というよりは、
依然として首都圏域内といってよいでしょう。
　
ただ、通勤・通学が難しいというだけで、
土地の値段はほぼ1割〜2割になってしまうのです。
　

　
これに対し、
東京や横浜に通勤・通学が可能な相模原の一戸建ては
多少古くても月10万円以上の家賃が期待できます。
年間120万円として維持費を20万円見込んでも
年間100万円。
家賃10年分で、成東に広い中古住宅が買えます。
　
ゆとり住みかえの不等式
　
このように、首都圏といっても
都心に通勤・通学ができる場所とそうでない場所とは
家の金銭的な価値に大きな差があるので、
現在の住まいの資産価値をうまく活用すれば
次の住まいを無理なく手に入れることができます。
これをわたしはゆとり住みかえの不等式と呼んでいます。
　

　
Nさんはまさに、
この「ゆとり住みかえの不等式」にしたがって、
「安いのに豊かな」住まいを手に入れられました。
　
■ワンポイントアドバイス：死なない・死ねない
　

　
答えは、男性61％、女性81％です。
では、次です。
　

　
女性は56％と、まだ半数が生き残っています。
男性はさすがに減って35％になりますが、
まだ3分の1の方が生存されていることになります。
　
死なない
　
どう思われました？
みなさんは、たぶん85歳ぐらいまでは
相当の確率で生き延びてしまうというわけです。
　
みなさんはそう簡単に「死なない」のです。
　
死ねない
　
もちろん、
病気で早死にするよりよいに決まっていますが、
手放しで喜ぶわけにもいきません。
なまじ医療が発達しましたので、
中には「死ねない」という表現のほうが
適切な人も多いかもしれません。
　
人生Ⅱと身の丈サイズの住みかえ
　
少し前までは、長寿を祝いこそすれ、
めんどうなことだと考えることはなかったと思います。
しかし、死ぬ直前まで元気でいられる方はむしろ稀です。
だからこそ退職・子育て完了後から
25年以上ある人生
（わたしはこれを人生IIと呼ぶことにしています）を
主体的にいきいき暮らす工夫が必要になります。
　
そのためには、
まず、「どこに住むのか」を考えることが
第1歩になります。
漠然と今のマイホームを
「終の棲家」と考えていたみなさん、
もしかしたらNさん夫婦のような
「身の丈」サイズの住みかえも
選択肢のひとつに加えてみませんか？

2010年04月10日

大垣尚司コラム第１回

■はじめに
　
大垣です。
放送では毎週アクティブシニアのみなさんが、
退職・子育て完了後の人生をいきいきすごすためのポイントを、
「住まい」という視点を中心に、
水谷アナウンサーといっしょにお伝えしていきます。
　
題して「アクティブシニアの住みかえ大作戦！！」。
　
毎回いろんな実例と作戦ポイントを解説します。
　
ただ、朝も早いですし、聴きのがすときもあると思います。
そこで、このブログでは毎回のキーポイントを整理していきます。
放送を聴いたりこのブログを見たりして感じた疑問や
「自分はこういう作戦でやってます」といった話があったら、
お気軽にメールやハガキでメッセージをお寄せください。
　
　
■アクティブシニアとは
　
この放送の名宛て人を何と呼べばよいのかはすごく難しい問題です。
今のところうまい言葉がないので、
仕方なくアクティブシニアと呼んでいますが、
「住みかえ適齢期」のことと考えてください。
　
「住みかえ適齢期」は四捨五入して５０歳、
つまり４５歳ぐらいから始まり、上は１００歳超ということになります。
　
このレンジに収まるかたであれば、
この番組を聴いて多少なりともヒントが得られるはずです。
　
　
■マイホーム借上げ制度のポイント
　
この番組でご紹介する「住みかえ大作戦」で
もっとも重要な役割を担うのが、わたしが運営にかかわっている
移住・住みかえ支援機構（ＪＴＩ）がやってる「マイホーム借上げ制度」です。
　
マイホーム借上げ制度とは、
５０歳以上で、日本に住宅を持っている方がそこに住まなくなったり、
すでに空き屋・空き室にしている場合に、
その方と配偶者その他の同居人の両方が亡くなられるまで
終身で（一生涯）借り上げ、別の方に転貸することにより
確実に家賃収入を得られるようにするというものです。
　
対象となる住宅は一戸建てでもマンションでもかまいませんし、
現に住んでいる必要もありません。
　
別荘や親から相続して
空き屋のまま放置している家でも構わないわけです。
　
めんどうな管理はＪＴＩから委託を受けた不動産業者がやってくれます。
　
制度最大のメリットは、
転借人が決まったあとは、
その後に空き屋・空き室になっても最低保証家賃が払われるということです。
死ぬまで家賃支払が保証されるわけです。
　
空き屋・空き室保証の原資は、
転貸家賃から一割を控除して積み立てておき、
原則として独立採算で運営しますが、足りなくなった場合に備えて
国の基金（現在5億円）が債務保証してくれています。
　
この結果、家賃は国が保証しているのと同じになります。
いわばマイホームが一種の公的年金に変わるわけです。
　

　
くわしくは、ＪＴＩのホームページをご覧ください。
また、sumikae@jt-i.jpにメールくださるか、
０３ - ５２１１ - ０７５７
（祝祭日を除く平日午前9時～午後5時）に
電話くだされば詳しい資料をお送りします。
　
　
■住みかえ３つのパターン
　
シニア期以降、
通勤・通学が必要だったころに住んでいたマイホームから動く、
「住みかえ・移住」には大きく分けると次の３つのパターンがあります。
　
１）消極的住みかえ、必然（・・・ねばならない）住みかえ
　
年をとると郊外一戸建ては維持管理が大変です。
庭の草引きもおっくうだし、だんだん階段を上るのもめんどうになります。
２階はといえば
子供部屋が年に数回しか帰らない娘のためにそのままにしてあったり、
物置になってしまい、
奥の方には
たぶん２度と見ない小学校時代の作文や
ノートの入った段ボールが放置されています。
　
丘陵地のはじっこのほうですと、
バス停から家まで登っていくのも大変になります。
こうして、そのうち、駅前の小さめのマンションに
引越・子供と同居・施設に入居・病院に入院といった理由で
住みかえが起こります。
　
多くの場合、必要に迫られて動くので「消極的住みかえ」と呼んでいます。
一般に、ここまで待つのはあまり賢い作戦ではありません。
「じゃあ、どうしろと？」・・・
その疑問に答えようというのがこの番組の趣旨です。
　
２）主義主張住みかえ
　
実家のあるふるさとに戻る、
田舎暮らしだ、
別荘に永住してスローライフを楽しみたい、
北海道で悠然たる自然の中で暮らしたい、
沖縄のシニアリゾートで悠々自適の暮らしをする、
都心のシニアマンションに住みかえてアーバンライフを満喫する、
といった
「絵に描いたような」リタイアメントライフを
積極的に実践されるタイプです。
　
だいたい理念が先走る男性が主導する場合が多いですが、
おひとり様の女性同士で集住なんていうパターンもあります。
　
主義主張住みかえを実践しようという方は、
この番組に頼る必要はあまりありません。
自分で作戦がたてられるわけですしね。
　
ただ、今住んでいる家を
お金に変える方法があることを覚えておいてください。
　
それから、理念が先走る男性のみなさんにご忠告。
多くの方が奥さんとぎくしゃくしたり、病気をしたりして、
そのうち戻ってきます。
そうでなくても奥さんの寿命のほうが長い可能性があります。
　
ハードシップな場所にいくときほど、
戻る場所を確保しておくことも忘れないでください。
　
　
３）ゆとり住みかえ
　
さて、多くの方は、「住みかえ・移住」というと、
主義主張住みかえのイメージを強くお持ちじゃないかと思います。
そういう皆さんが、この番組でこれから登場する
「住みかえ実践者」の話を聴かれると、
どことなく「物足りなさ」を感じられると思います。
　
住みかえ先の場所に関するかぎり、
何だかあまり特徴のないところに住みかえている方が多いからです。
　
実は、最近普通のひとが普通の場所に住みかえる
「身の丈サイズ」の住みかえが増えています。
　
住みかえ先の確保のためにかかるお金も、
主義主張タイプよりは「お安い」パターンが多いです。
　
たとえば、住みかえ先を買う場合の必要資金をみてみると、
主義主張タイプは自分で建てるというＤＩＹ系でないかぎり
３０００万円以上であることが多いのに対して、
ゆとりタイプは２０００万円以下が目安です。
　
実は１０００万円以下という場合も多いです。
それでも高いですけど、実は今住んでいる家を上手に活用すれば、
この程度なら無理なく買えるのです。
　
ゆとり住みかえのポイントは、
通勤・通学が可能な郊外から、通勤・通学はできないが
「孫から３０分、都心に７０分」程度の
「遠郊外」に住みかえることにあります。
　
このへんはまた、放送のほうでゆっくり説明していきます。
　
ゆとり住みかえは「必然」でも「主義主張」でもないので、
「どうしても」という動機がありません。
　
このため退職・子育て完了後も「なんとなく」今の家に住み続けてしまい、
結局「必然」的に住みかえることになってしまう方が多いのです。
　
ところが、
早いうちに「なんとなく」住みかえてみると人生が大きく変わります。
番組ではこのことへの「気付き」につながるような事例を
できるだけご紹介したいと考えています。
　
　
■最後に
　
ラジオのパーソナリティーは初めての体験なのですが、
オンエアされたものを聴いてみたら、
何だか随分ローテンションで暗い感じでした。
　
知性的ではありますが、かなり美人な水谷アナウンサーと対面だったり、
急に自己紹介させられたりしたことも原因かもしれません。
　
そのうち慣れてきたら大学の講義と同じ
ハイテンションな感じになると思います。
まあ、それはそれで朝から迷惑かもしれませんけど、
どうかよろしくお願いします。
　
では、また来週。

バックナンバー

■日付をクリックすると各回のリポートにジャンプします。
　
■2011年01月29日 北海道茅部郡森町 町長 佐藤克男さんに伺う
■2011年01月29日 「からまつの森分譲地」
■2011年01月22日 東京都世田谷区区内マンションへの住みかえ
■2011年01月22日 「続定期借地」
■2011年01月22日 「個人でできないマンションの耐震診断」
■2011年01月15日北海道札幌市→東京都目黒区への住みかえ
■2011年01月15日 「家って捨てたもんじゃない」
■2011年01月08日神奈川県鎌倉市→横浜市への住みかえ
■2011年01月08日 「続早めの住みかえ」
■2011年01月01日 2011年は住みかえ計画基礎作りの年
■2011年01月01日 「数は力」
■2010年12月25日千葉県八千代市→新潟県長岡市への住みかえ
■2010年12月25日 「計画的な建て替え」
■2010年12月18日茨城県龍ヶ崎市→沖縄県島尻郡への住みかえ
■2010年12月18日 「思い出のデジタル化で身軽に」
■2010年12月11日神奈川県相模原市→鹿児島県霧島市への住みかえ
■2010年12月11日 「家賃で返済～３５年間の住宅ローン」
■2010年12月04日 『移住・交流推進機構』（ＪＯＩＮ）会長
■2010年12月04日 島田晴雄さんに伺う【地方分権】
■2010年11月27日 『移住・交流推進機構』（ＪＯＩＮ）会長
■2010年11月27日 島田晴雄さんに伺う【ＪＯＩＮの活動】
■2010年11月20日 東京都調布市市内への住みかえ
■2010年11月20日 「仕事を続けて元気に暮らす」
■2010年11月13日（質問にお答えしました）
■2010年11月13日 「再起支援借上げ制度」
■2010年11月06日（質問にお答えしました）
■2010年11月06日 「持ち家を貸し出して“住宅循環”を」
■2010年10月30日茨城県古河市→千葉県山武市への住みかえ
■2010年10月30日 「住みかえ先は“長く住む家”」
■2010年10月23日東京都小平市→静岡県熱海市への住みかえ
■2010年10月23日 「住みかえは今！～早めの住みかえ」
■2010年10月16日埼玉県川越市→静岡県伊東市への住みかえ
■2010年10月16日 「別荘地への定住」
■2010年10月09日東京都足立区↓→ ↓
■2010年10月09日 茨域県牛久市・東京都文京区への住みかえ
■2010年10月09日 「家財棚卸し　～　思い出抜き」
■2010年10月02日茨城県水戸市→岩手県花巻市への住みかえ
■2010年10月02日（第１回住みかえセミナーの模様をO.A.）
■2010年09月25日埼玉県久喜市→福井県三方上中郡への住みかえ
■2010年09月25日（第１回住みかえセミナーの模様をO.A.）■2010年月日　　
■2010年09月18日 第１回住みかえセミナーリポート
　
■2010年09月18日東京都八王子市→岐阜県中津川市への住みかえ
■2010年09月18日 「貸した家の経年劣化～税金が戻るケース」
■2010年09月11日千葉県佐倉市→山梨市への住みかえ
■2010年09月11日 「自分がやりたいことを知るべし」
■2010年09月04日秋田県大館市市長
■2010年09月04日小畑元さんに伺う地域おこし協力隊その２
■2010年08月28日秋田県大館市市長
■2010年08月28日小畑元さんに伺う地域おこし協力隊その１
■2010年08月21日 東京都八王子市市内への住みかえ
■2010年08月21日 「“定期借地”について」
■2010年08月14日東京都八王子市→神奈川県足柄下郡箱根町への住みかえ
■2010年08月14日 「築年数と家賃の関係」
■2010年08月07日東京都東村山市→千葉県長生郡長柄町への住みかえ
■2010年08月07日 「ハウジングライフ（住生活）プランナー」
■2010年07月31日東京都世田谷区→東京都町田市への住みかえ
■2010年07月31日 「続二地域居住　～　お試し居住」
■2010年07月24日千葉県四街道市→静岡県伊東市への住みかえ
■2010年07月24日 「二地域居住」
■2010年07月17日 ダイワハウスの分譲地
■2010年07月17日 「ロイヤルシティ猪苗代ヒルズ」その２
■2010年07月10日千葉県我孫子市→福島県猪苗代市への住みかえ
■2010年07月10日 ダイワハウスの分譲地
■2010年07月10日 「ロイヤルシティ猪苗代ヒルズ」その１
■2010年07月10日 「元の家の家賃で新居の住宅ローンを返す」
■2010年07月03日神奈川県綾瀬市→埼玉県への住みかえ
■2010年07月03日 「“年金＋小規模農業”で暮らしを豊かに」
■2010年06月26日さいたま市→新潟県柏崎市への住みかえ
■2010年06月26日 「頑張らない生活」
■2010年06月19日プロデューサー 残間里江子さんに伺う
■2010年06月19日 club willbe その２
■2010年06月12日プロデューサー 残間里江子さんに伺う
■2010年06月12日 club willbe その１
■2010年06月05日千葉市→千葉県夷隅郡御宿町への住みかえ
■2010年06月05日 「家で家を買う」
■2010年05月29日（質問にお答えしました）
■2010年05月29日 「耐震基準 1981年6月1日より前？後？」
■2010年05月22日 横浜市の住宅の空き家利用
■2010年05月22日 「ゆとり住みかえ～ “７０・２０の法則”」
■2010年05月15日 さいたま市大宮区への住みかえ
■2010年05月15日 「“家賃”について」
■2010年05月08日 埼玉県川口市で“同じ敷地内”での住みかえ
■2010年05月08日 「“借家契約”には２種類ある」
■2010年05月01日 千葉市への住みかえ
■2010年05月01日 「空き家にしない」
■2010年04月24日福島県いわき市→東京都江戸川区への住みかえ
■2010年04月24日 「老いじたくと小遣い」
■2010年04月17日神奈川県相模原市→千葉県山武市成東への住みかえ
■2010年04月17日 「死なない・死ねない」
■2010年04月10日 「マイホーム借上げ制度のポイント」
■2010年04月10日 「住みかえ３つのパターン」
　
住みかえの質問・体験談を大募集！
　
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2010年04月09日

住みかえの質問・体験談募集中！

番組では“住みかえ”に関する質問を募集しています。
　
　　上手な住みかえの方法は？
　　住みかえ先の見つけ方は？
　　今のマイホームを貸すために必要なことは？
　
　　　　番組が住みかえの疑問を解決します！
　
大垣尚司さんと水谷加奈アナウンサー
　
“住みかえ体験談”も大募集！！
　
　　住みかえをした理由や移住先の探し方…
　　住みかえをしてよかったこと・苦労したこと…
　　今、どのような毎日をお過ごしになっていらっしゃいますか？
　
　　　　住みかえの“先輩”の皆さんの体験談を
　　　　ぜひお聞かせください！
　
　
番組で質問・体験談をご紹介させていただいた方には
記念品を差し上げます。
　
■宛先：メール sumikae@joqr.net
■宛先：ハガキ 〒105-8002 文化放送
■宛先：ハガキ 「アクティブシニアの住みかえ大作戦！」
　
過去の放送内容 バックナンバーはこちら
　
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